日期：2009-02-15 作者：攀登 徐喆 来源：文汇报 
 
    牛年新春期间，有关国内楼市的话题再度引人关注。日前，中科院研究员陈锡康表示，今年部分大城市房价降幅可能超过15%。他预计，今年房价总的趋势为低速下降走势，全国平均下降8%到10%，而部分大城市可能下降15%到20%。
   
    笔者认为，无论从哪一个角度看，中国大中城市的房地产价格都存在一定虚高。以两个指标为例，一是“房屋租售比”，指房屋月租金与售价之间的比值，是国际通行的判断楼市是否存有泡沫的重要指标之一。近年来，我国整体的房价租售比已明显偏离国际认可的比较合理的租售比水平，即1比250到1比150。根据70个城市抽样调查结果测算，2008年上半年，全国房屋租售比已低于1比400，大部分地区房屋租金收益率在2.5%至3.5%之间。虽然去年利率几次下调使得租金收益率的吸引力略有增加，但依然明显偏低。一般来说，在当前的利率水平下，6%至8%的租金收益率比较合理。二是“房价收入比”，指住房平均价格与家庭年平均收入的比值，用来衡量消费者对于房产的实际购买能力。世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8至5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3至6之间，比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。美国1975年到2005年之间，房价收入比逐步从3上升到约4.7，其中1979年到2001年之间，房价收入比一直在3.5到4.0之间波动。2001年之后随着美联储执行过度宽松的货币政策，房价的上升速度明显快于收入上升速度和租金上升速度，使得房价收入比最高达到5左右。对比我国的情况，截至2008年3月，我国平均房价收入比约7.3，大城市中房价收入比最高的前三位分别是深圳（16）、北京（14.2）和杭州（12.4），远高于合理水平。考虑到居民其它消费支出和房地产贷款利息支出，在上述城市一个普通家庭平均需要20至30年的储蓄才能购买一套住宅。住房消费明显过度占有社会积累的大部分财富，极大地挤压了其它消费需求。
   
    另一方面来说，当房地产投资增长率显著高于经济增长率时，例如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危险。1998至2007年，我国GDP、固定资产投资、房地产投资年平均增长9.4%、18.8%、22.1%。房地产投资平均增速超过GDP平均增速的2.35倍；其中2000年到2007年房地产投资年均增速几乎都在20%以上，2003年和2007年房地产投资年增速更是达到约30%。房价增速明显高于GDP增速，房地产投资增长率2倍于GDP增速，意味着社会财富持续流向房地产部门。具体表现为房地产开发行业平均利润率远高于社会平均行业利润率；大量的富豪集中产生于房地产行业；政府出让土地收入高速增长；房地产业和相关建材、装潢等行业过度繁荣。这种情况可以在社会经济发展的某一阶段出现，但显然无法长期持续。当房价增速持续高于经济增速和居民收入增速，不断减少有购买力的需求数量，房价无法持续过度上涨。
   
    在价格明显偏离需求水平的大背景之下，随着目前消费者和投资者对经济形势谨慎程度不断增强，势必导致房地产成交量的大幅萎缩。截至去年12月25日，全国16个城市累计房屋成交量平均比去年同期下降32%。一般来说，各种资产价格走势形成盘整态势之后，价格会选择向能使成交量放大的方向运动。对于目前的房地产市场而言，无疑只有房价下跌到比较合理的购买力范围才能使成交放量。而对于房地产商而言，长期来看，成交量的重要性要远大于成交价格。换句话说，成交量低迷的房地产市场类似于市场功能失效。过去几年，房地产价格过快上涨，使得大量房地产商的行为异化，普遍由正常的快速开发赚取合理的利润率，转变为大量囤地以获取高额的增值回报。此时房地产商的开发行为异化为金融投机行为，促进了泡沫的生成。而当成交量长期处于低迷时，正常的开发过程被打断，房地产商高位买入的土地存货占用大量资金，又面临着巨大的跌价风险。
   
    因此，在房地产价格虚高还没有带来更大的危害，并且损失还处于可以接受的范围时，应该尽快地挤压泡沫，让经济和房地产业回到健康的发展轨道上来。
   
    那么，中国经济可以承受房价急降吗？笔者认为，为了让房地产市场迅速恢复，房价急降是一种不该排斥的选择。相对于房价缓降，房价急降的唯一“坏处”就是将房价缓降的某些后果提前了，而这种“提前”完全可以承受。
   
    目前中国并不存在次级住房抵押贷款，贷款的质量整体上还比较优良。并且，抵押贷款基本上没有被证券化，整体资产的杠杆比率比较低。所以泡沫仅仅表现为单纯的房价偏离内在价值。中国房地产市场虽然巨大，那是相对于其内在价值而言的，相对于我们的国民经济而言并不算巨大。2007年底，我国按揭贷款余额占GDP比例约为12%，远低于美国次债危机发生时的水平。同时，截至2008年3季度，我国按揭贷款余额约占整个贷款总量的11%，而2007年6月美国该比例约为34%；到2008年9月底，我国房地产开发性贷款余额为1.97万亿元，占贷款总额的6.66%，而美国2007年6月该比例为23%。我国房地产相关资产占银行资产的比例还比较低，结合我国较高的首付比例和居民相对良好的资产负债情况，房价下跌给银行带来的风险有限。
   
    房地产市场的恢复和繁荣一方面需要房价果断降到合理范围，另一方面也需要供给和需求两方面的良性互动。
   
    首先要增加供给。目前，房地产企业大量捂盘惜售，使自身从房地产经营商转化为房地产投机商。政府应当立即放弃减少土地供应的政策，明确稳健并适当加大的供地力度，将有效打击房地产商认为政府会托市的幻想，将捂盘惜售变为降价促销。与此同时，针对炒房者手中囤积的房产，应当适当开征物业税，促使这部分房产进入市场。
   
    其次要扩大需求。房价急降的过程中，很可能会让购房者产生房价会进一步下降的心理预期，即使房价已进入合理区间，仍然持币观望，导致房价进一步下跌。因此有必要采取有效措施增加需求。
   
    房价快速下跌到合理位置也有利于房地产交易量的恢复。虽然房地产企业会受到短时间的冲击，有的房地产企业会破产，但这是市场经济正常的优胜劣汰的过程。交易量的恢复有利于房地产企业消化存货，恢复正常的房地产开发经营，用开发利润挽回损失，逐步从泡沫破灭中受到的伤害中恢复过来。
   
    （作者单位：复旦大学经济学院）

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