房价成本为何雾里看花--独角兽资讯

房价成本为何雾里看花

独角兽资讯发表于 2009-6-16 11:38:00

一房价成本是怎么构成？

解剖房价成本

房价成本的数据绝非一个技术难题，房价无非由五个部分构成：

　土地成本（土地出让金，上交政府）
　住宅建造成本（前期工程费用、建筑安装工程费用、配套设施工程费）
　建造期间费用或开发商运营成本（管理费用、财务费用、销售费用）
　税金及规费（上交政府）
　开发商利润

显然，在购房者支付给房地产商的购房款中，其中一部分是通过土地成本、税金及规费的形式，到了政府手中（“土地财政”）；其余的留在房地产商手中，抵扣了住宅建造成本、运营成本之后，就是开发商所得的纯利润了。在各个版本的房价成本清单中，无非是上述五大部分中的各个小项的排列组合不同而已，本质上并无多大区别。需要特别指出的是，如果一个楼盘的项目利润率是30%，有的开发商会辩解说，楼盘的运作周期是3年，平摊下来一年利润率只有10%。这显然是在玩“障眼法”：你把项目利润按年平摊，项目成本为什么不平摊呢？

福州某楼盘实例：开发商利润率60%

　土地成本：683元／平方米。2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这一地块，面积320余亩，小区总建筑面积为48.5万多平方米，其中商业建筑面积为1.45万多平方米。将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本。
　土建和安装成本：875元／平方米。这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。
　配套建设费用：486元／平方米。这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。
　开发商的运营成本：390元／平方米左右。这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的10%。综上所述，保守计算该项目总成本约为：683＋875＋486＋390＝2434元。
　开发商利润（2005年该楼盘开始销售）：销售均价3900元－总成本2434元＝1466元。开发商的利润率为60%。

各地公布的房价成本清单

2005年7月，福州市物价局早全国率先公布房价成本清单，在社会上引起了很大反响。在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档、利润率越高的基本特点。

2006年9月，江苏盐城市物价局就推出了商品房成本构成清单：土地费用195.82元/平方米、前期费用37.58元/平方米、建安费用832.09元/平方米、附属配套费33.43元/平方米、公共基础设施费255.41元/平方米、管理销售财务费用114.49元/平方米、政府规费157.1元/平方米、土地增值利润税金494.41元/平方米。因此，确定楼盘的基准销售价格为2120元/平方米，开发商可在上浮不超过8%的幅度内确定具体价格。

2006年6月，南京第三次公布了“民间版”房价成本清单。房屋成本（未把开发商利润计算在内）通过综合成本累加法计算，即房屋成本=土地使用权费+住宅建造成本+住宅建造期间费用+税费。按照这份成本清单的测算，“销售价格”与“房屋成本”相比，101家楼盘中，近七成楼盘高出30%至50%，两成楼盘高出近100%。

二谁在向公开房价成本说不？

　　福州公布房价成本的行为引起了很大的反响，评论认为此举将隔开“楼市黑幕”，但很快就遭到了开发商和很多地方政府的抵制。江苏盐城市物价局的清单也没有对疯涨的房价产生丝毫抑制作用。在炒作了一段时间后，这个清单再也无人提起。此后，其他地方也曾公布商品房成本，但都只是“一阵风”。

房地产商不愿露底

2006年12月，凤凰卫视邀请任志强等作为嘉宾，录制了一档“是否应该公开房屋成本”的节目，任志强这样谈房屋成本：“成本构成是指一个公共产品它普遍的构成是什么，是一个平均值概念，成本是什么概念，成本是具体到某一个单体的时候实际发生的事，这两个完全不是一回事。什么叫实际发生呢？你老婆会告诉大家说她的胸有多大吗？”此后，任志强还撰文指出，地价占房价的比例高达59%。“房价的高只是地价高的表象，地价高则是房价高的原因。”显然，任志强在暗批地方政府拿了“大头”。

成思危：开发商的“灰色成本”

著名经济学家成思危表示，2005年，他和他博士生做过一个房价参比模型，然后对北京、上海、福州三个点做了核对，“核对的结果，房价成本包括土地价格、建材成本等等占50%，政府的税费占20%，开发商的利润占30%，开发商这30%里头有一部分是灰色成本，说白了，就是行贿的成本。一种是开发商主动去行贿，另一种是有权力的政府工作人员索贿，你不给我钱我就不给你批，不给你办。”作为前全国人大副委员长，成思危坦言，“要解决这个问题，首先就是要反腐败，要反对索贿。”2009年两会期间，全国工商联房地产商会通过全国工商联，向两会提交的《调研报告》中，并未提及“灰色支出”，但其中的成本分析中有一项“不可预见费”，并占到了总成本的3.08%。

房地产利益链条

如果我们分析一下利益链条，这种试图通过房价信息的垄断而维护既得利益的意图则不言自明。在整个房地产的利益链条中，地方政府和开发商完全是一个利益共同体，保持房价成本的神秘性，就成了地方政府和开发商的“共谋”行为。甚至可以说，公布房价成本的关键障碍并非来自开发商，而是在整个房价构成中，政府所得占的比例的确不小。房地产商会向全国工商联提交的《调研报告》称，去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。而上海的开发项目流向政府的份额最高，达到64.5%。北京为48.28%；广州为46.94%。

全国工商联的报告认为，“土地财政”让政府成了最大的受益者。而由于政府所得部分在房地产开发成本中是刚性的，这使得近年来房价居高不下，从而相对降低了公众的购买力。此外，土地成本过高不仅增加了企业的资金压力，也导致了政府土地收益的不可持续性。正是因为有地方政府巨大利益的存在，公布房价成本不仅开发商不愿意，地方政府更是没有任何积极性。因此，公布房地产成本之难，并非由于某些无良学者所言的“技术障碍”，真正的阻力源自政府、开发商甚至包括强势媒体和作为某些利益群体代言人的专家学者和研究机构的干扰。

三房地产信息全方位扭曲

缺乏准确的房地产统计体系

中国商品房市场建立至今，很多地方都没有建立一个比较准确的房地产统计体系，所谓的房地产指数，全国更是混乱一团。国家发改委统计的是36个大中城市的价格指数，而房地产企业协会用的是中房指数，各地又有自己的价格指数，一些房地产经纪机构更是各取所需，自编指数，造成了信息和价格的乱象。

数据混乱导致政策混乱

在2008年房地产市场一片低迷的情况下，各个楼盘都在打折销售，而发改委的统计数据却一再显示房价仍然在上涨，实属滑稽。最近的例子是，国家统计局刚刚公布了5月份CPI指数，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%，降幅比4月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.6%，涨幅比4月份扩大0.2个百分点。而事实上，北京、广州等地的房价，涨幅甚至达到了30%。

由于政府对整个房地产市场缺乏数据支撑，导致政策出现了诸多的混乱，在房价没有合理回归，开发商的利润空间仍然巨大的情况下，政府受开发商之绑架，而匆忙救市，不仅让之前的调控政策功亏一篑，更是引发了萧条期罕见的房价暴涨，广州等城市的房价甚至创历史新高。而通过下调资本金比例等极具杀伤力的政策，使得银行等金融机构被房地产绑架的局面进一步深化。而这种政策的混乱，无疑和房地产市场的信息混乱有很大的关系。

通过国家统计局的首次调研，给公共政策提供有价值的数据，撕开房地产信息的“铁幕”，让国家政策和民众不再随着开发商的指挥棒转，的确很有必要。

但是，千万不要将此解读为政府要控制高房价，房地产的暴利时代宣告结束的信号。当地方政府在房地产中的利益错根盘节的时候，当经济的复苏仍然寄希望于房地产拉动的时候，我们的确不应该对一个并没有多少话语权的统计机构的调研行为给予过多的期待。

来源：网易